一、发行方式

增值税制度下，一般纳税人在机构所在地开具发票，小规模纳税人不能开具增值税发票的，可以向房地产所在地地方税务机关申请。

二。发票类型

根据第三十六条附件一第五十三条的规定，个人销售给房地产消费者的，免征增值税，适用房地产销售，不得开具增值税专用发票，除其他情形外，被许可人应当开具增值税专用发票，转让人应按照另一方的要求出具或调取发票，被许可人无需提供任何证明文件。

三、具体要求

根据**税务总局关于税收征管事项（**税务总局2016年第23号公告，以下简称23号公告）规定，纳税人销售不动产的税收变更缴纳增值税试点公告执行，或者税务机关自行开具增值税专用发票，应在发票“货物或者应税劳务，劳务名称”栏填写房地产名称和房产证号无房产证号不填，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明房地产的详细地址。

四、开票口径

23日公告规定，根据税收办法的不同，适用于本政策缴纳增值税，不得全额开具增值税发票（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人或者税务机关自行开具增值税发票，通过新增税务系统结存功能，即开具发票、进项税额销售（或纳税评估）和抵扣，系统自动计算税金和税额，备注栏自动打印税金“结存”，发票开具不应与其他应税行为混在一起。

地方税务机关对上述规定有不同理解。由于纳税人转让非自购取得的不动产，采用简易计税方法，按差额法申请征税缴纳增值税，部分省市**税务机关据此引用23条公告，认为纳税人上述业务申请开具发票的依据不同。

笔者认为，23日公布的关于运用结余功能开具发票有明确约束条件的，现行政策规定不得全额开具增值税专用发票，对纳税人销售不动产的，经营政策没有规定的，不得全额开具发票，因此应开具发票全数时，进项税票数可由专人记入全数扣除。